不動産の価値＝道路（接道状況）
不動産の価値は道路（接道状況）により大きく変わります。
道が重要なんです
そのほかにも不動産の価値が変わるものがあります。
例えば、用途地域、市街化区域か否か、土地の形状、ライフラインの状況や駅の距離、、というのもありますが最も重要なのが『接道状況』といっても過言ではありません。
その接道について下記にてまとめました。
１．道路の種類
４2条１項１号
（市町村、府や県及び国の道路）…公道とよばれるのもで最も一般的。（これがＢＥＳＴ）基本的には４．０ｍ以上で市長村により指定幅員は異なる。
４２条２項
（私道及び里道や水路、市町村の道路だが４．０ｍ未満の道路）…４．０ｍ未満なので道路の中心線より２．０ｍのセットバックが必要です。（その部分が俗にいう私道負担）
一方が河川や水路になっている場合は一方後退でその端から４．０ｍを確保する必要があります。
４２条１項５号（位置指定道路）
私道だが、市町村の許可を得て建築基準法上の接道義務を満たす道路。ミニ開発の分譲地など。通行や掘削等道路所有者の同意を得る必要がある場合も。
非該当道路
建築基準法上の道路でなく、基本的には再建築不可。
＊他にも種類はあるが、ざっくりこの４つに分類されます。
接道している部分の長さ
建物を建築する際には原則4m以上の道路に2m以上接してなければならない。
接面が２ｍ未満だとその敷地においては再建築できません。
また、道路に接している部分が長い方が「価値」があります。俗にいう「間口の広い」敷地です。間口が広いと土地の利用用途ががるためです。逆に間口が狭く奥行きが長い敷地は用途が限られ価値が下がります。
角地になると特典も
道路が2方向に接していて一定の条件を満たせばは角地になります。
角地に該当すると建ぺい率の緩和があり＋１０％になります。
例－1） 指定建ぺい率６０％の場合→７０％になります。（建築面積が増えます）
例‐2） 指定建ぺい率８０％の場合で防火地域内にある耐火建築物を建てる場合→１００％になります！！
角地になると日当たりが良かったり、見た目もいい、通風、眺望も一方道路よりはよくなります。
建築面積の緩和も含めて一方道路より「不動産価値」は上がります。
＊建ぺい率とは敷地に対いてどのくらいの割合で建物を建てる事ができるか
＊二方向道路でも角地にならない敷地もあります。
道路の幅によって建てれる大きさが変わる
１００㎡の敷地があったとします。
地域で指定されている容積率（敷地に対して建てれる建物の大きさの割合）が２００％とすると
容積率２００％で建てる事が出来る最大の面積が２００㎡。
しかし、容積率は前面道路の規制を受けます。
・前道が４mの場合・・・１６０％ で１６０㎡
・前道が４．５m ・・・１８０％ で１８０㎡
・前道が５mの場合・・・２００％ で２００㎡
（＊用途地域は住居系の地域として）
その差は４０㎡も １２坪 ・・・約２４帖の差があります。
道路幅員は広い方が有利です。
道路により建物の高さに影響がでる
道路斜線制限がかかる
道路斜線制限とは…道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを規制したルールのこと。
前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で記された線（＝道路斜線）の範囲内に建築物を建てなくてはならない。
これも道路の幅が狭いと制限が大きくなり、道路の幅が広いと制限は少なくなります。
よって「不動産価値」も変わります。
まとめ
不動産価値において、その土地が持つポテンシャルを引き出す事のできる重要な要素が「接道」です。
間口が広い事により間取りの自由度が上がったり、敷地が大きくても間口が広いため分割出来たりもします。道路の幅が広いと容積率や建築物の高さの規制を受けにく、角地になれば敷地に対して建てれる面積が増える。＝「不動産価値が高い」
逆に、建築基準法の道路に該当しない場合や、道幅は狭い場合は建築が出来ない又は困難な場合がある為不動産価値は下がります。
道路の種類はご自身で調べる事も可能です。各市町村のサイトや市役所で道路の種類や幅がわかりますので参考に。
コメント