相続した不動産の税金（居住用財産の3,000万円特別控除）
相続した居住用財産の特別控除
相続した「実家」を売却する際にどのような税金がかかってくるかは心配の事でしょう。
「知っていればこうしたのに！」とか「そうすれば節税できたのか！」など後から言われることがよくあります。本記事は相続した居住用財産の売却の税金について解説します。
3,000万円特別控除を使えるか（要件）
①相続してから3年目の12月末まで（相続した時期によって最大2年11カ月から最短2年1ヶ月間）
②居住用で相続してから賃貸や他の用途に使っていない事
③－1耐震補強されている事
－2更地での売却である事
上記3点を全て満たす必要があります。（③はどちらか一方で可）
不動産を売却した時の税金の計算例
相続した住宅を3,000万円で売却した場合
（取得価格500万円 税率20％、売却にかかる諸費用150万円で計算）
通常
3,000万円（売却価格）－500万円（取得価格）‐150万円（売却諸経費）＝2,350万円
2,350万円（利益と考えます）×20%＝470万円（これが税金）
取得価格がわからない場合
3,000万円（売却価格）‐150万円（取得価格が不明な場合売却価格の5％）‐150万円＝2700万円
2700万円×20％＝540万円（税金）
取得価格500万円計算で税金470万円、売却価格がわからない場合は540円も支払う事になります。
＊取得価格とは親が不動産を購入した値段の事。契約書や領収書を参照して下さい
居住用財産の特別控除が使える場合
3,000万円（売却価格）‐150万円（売価価格の5%）-150万円（諸経費）‐3,000万円（特別控除）＝0円
0円×20％＝0円
特別控除を使えるか否かはかなり重要です。
①の要件を見逃す人が多いので要注意です。
＊所得価格によってもかなり税金が変わるため、当時の契約書や領収書が無いか事前に確認しましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除の例を確認しましょう。
売却価格が高額の場合
売却価格6,000万円の場合の計算
通常6,000万円‐300万円（5%）－300万円（諸経費）‐3,000万円＝2,400万円
2,400万円×20％＝480万円
共有持ち分を使う
同じく6,000万円でも兄弟2人で2分の1づつ相続した場合
一人当たり3,000万円で計算するので
3,000万円（売却価格の2分の１）‐150万円（5%の半分）‐150万円（半分）‐3,000万円（これは3,000万円OK）＝ 0円
0円×20％＝0円
併用住宅の場合
登記が居宅のみでなく居宅・店舗や居宅・作業場で登記されていた場合
店舗部分は居住用でないため控除されません。仮に店舗が半分の場合
3,000万円(売却価格）‐150万円‐150万円‐1,500万円（居住部分の50%のみ控除対象）＝1,200万円
1,200万円×20％＝240万円（税金）
実際に店舗として使ってない場合は登記の変更をしましょう。
居宅・店舗→住居（土地家屋調査士にて確認してもらい用途変更登記をしましょう。10万円程度です）
すると3,000万円満額控除できます。
税額 ０円 （計算省略）
＊詳しくは税理士び税務署へ確認下さい。又確定申告が必要です。または国税局サイトをご確認下さい。
注釈
売却価格１億円以下
３人共有の場合は一人2,000万円に圧縮
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